Neues aus dem Makleralltag: Grundstücks-Vermessung

Beim Verkauf eines Reihen-Einfamilienhauses standen nach einem etwas kniffligen Start alle Zeichen auf Abschluss: Gleich zwei Interessenten waren zum Kauf der Immobilie bereit, zum Angebotspreis, ohne Verhandlung. Die Finanzierung wurde bereits geprüft und der Notartermin vereinbart. Alles perfekt, Verkäufer glücklich.

Neue Grundstücksvermessung

Doch manchmal kommt es anders: Vor dem ersten Angebot und der Aufnahme in den Verkauf waren alle Unterlagen und Dokumente vorhanden, und sind geordnet und kontrolliert worden. In der Zwischenzeit wurde jedoch vom Vermessungsamt eine neue Vermessung des Grundstücks vorgenommen, was uns der Notar jetzt mitteilte. Ergebnis? Das Haus und die anderen Reihenhäuser stehen schief auf den Grundstücken, wie auch weitere Reihenhäuser in der Umgebung. Nach langen Gesprächen mit den zuständigen Behörden hat sich herausgestellt, dass dem damaligen Bauträger des ganzen Viertels wegen unglücklicher Umstände keine Anerkennung der Endvermessung erteilt wurde. Erst nachdem die regelmäßige Vermessung stattfand, wurde dieser Umstand aufgedeckt – und das gerade zu dem Zeitpunkt, als wir unseren Notartermin vorbereiteten.

Mediation mit Makler

Nun wurde täglich bis zum Notartermin zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt – bis wir folgende Lösung anvisierten: Der angedachte Termin wurde eingehalten und im Notarvertrag wurde aufgenommen, dass mit Auflassung im Grundbuch der größte Teil des Kaufpreises fließt. Dem Verkäufer wurde auferlegt, sich um die Berichtigung der Grundstücksgrenzen zu kümmern. Denn der Käufer wollte das Haus ohne ungewisse Streitigkeiten mit der Stadt, den Ämtern und den Nachbarn übernehmen – er begleicht den einbehaltenen Teil des Kaufpreises erst mit Berichtigung. So konnten wir in überschaubarer Zeit eine Einigung mit allen Beteiligten erzielen. Die endgültige Änderung im Grundbuch fand dann etwa ein knappes Jahr später statt. In der Zwischenzeit haben die neuen Eigentümer das Haus ohne Probleme bewohnen können und fühlen sich nach kleineren Umbauten sehr wohl in ihrem neuen Zuhause. Der gute Kontakt zu Käufer und Verkäufer besteht weiterhin und auch über Weiterempfehlungen konnte ich mich schon freuen.

Vermessen der Grenzen nach dem Hausbau

Grundsätzlich gilt: Wenn man ein Haus – egal ob Einfamilienhaus (EFH), Doppelhaushälfte (DHH), Reihenmittel (RMH) oder Reiheneckhaus(REH) – bauen möchte oder vom Bauträger kauft, wird immer eine Einmessung des Gebäudes und des Grundstückes vorgenommen. Hier ist zu unterscheiden zwischen der Einmessung für den Bau, also vorher. Dies übernehmen meist private Vermessungsfirmen. Das ist wichtig, damit zum einen das Grundstück bestätigt wird und zum zweiten das Gebäude an der richtigen Stelle gebaut wird. Und genau das ist der wichtigste Punkt für die Vermessung von Amtswegen im Nachhinein (meist 1-2 Jahre nach Fertigstellung): Hier misst das Vermessungsamt die gebauten Häuser ein und aktualisiert das Katasterwerk. Als Eigentümer erhält man nach der Einmessung eine Rechnung über die Kosten sowie ein Informationsblatt.

Abweichungen bei der Grundstücksvermessung

Sollten sich aus irgendwelchen Gründen Abweichungen zwischen geplantem und Ist-Zustand ergeben (meist wenige Zentimeter), ist das nicht ausschlaggebend und wird berichtigt. Bei einem Einfamilienhaus ist die Abweichung nur mit dem Vergleich der genauen Koordinaten zu ermitteln. Beim vorliegenden Fall war die Abweichung in einer Reihenhaussiedlung relativ dramatisch (> 0,5m), und sie hat sich gleichzeitig auf alle Reihenhäuser ausgewirkt. So kam es fast zu einem Rechtsstreit zwischen den Parteien – den wir zum Glück durch zielführende Gespräche vermeiden konnten. 

Haben Sie Fragen zur Vermessung oder benötigen Sie weitere Informationen? Kommentieren Sie einfach oder schreiben Sie mir eine Nachricht. Gerne stehe ich Ihnen mit Tipps und Know-how zur Seite.

7 Responses

  • Mai 15, 2017

    Hallo,

    danke für den interessanten Artikel. Bei meiner Tante kam es auch zu einem Streit wegen einer ungeklärter Grundstücksgrenze zum Nachbarn. Nachdem Sie aber beim Amt die entsprechenden Unterlagen besorgt hatte stellte sich heraus, dass der Nachbar sogar auf ihr Grundsstück zu einem Teil in Beschlag genommen hatte. Das hat er nun davon. Mir kommt das manchmal typisch deutsch vor, dieser Streit um Kleinigkeiten der denn immer mehr anwächst und dann oft vor Gericht endet.

    Michaela Mai 15, 2017
    Antworten
    • Mai 17, 2017

      Hallo Michaela,
      danke für deinen Kommentar 🙂
      Jaja, was sich so alles für Kuriositäten abspielen ist schon verwunderlich.
      Aber ist ja schön, das Ihr in eurem Fall sogar daraus profitiert habt.

      Bei Fragen dazu oder einem Austausch zu Immobilienthemen freue ich mich über einen Anruf oder persönliches Treffen.

      Viele Grüße,
      Martin Bloch

      Martin Bloch Mai 17, 2017
  • Okt 9, 2018

    Mein Bruder wollte ein neues Haus bauen, weil seine Wohnung zu klein für ein neues Baby war. Er musste vorher aber natürlich eine Vermessung des Grundstückes von einem Geometer vornehmen. Daraus ergab sich, dass es Abweichungen gab. Das kann tatsächlich manchmal passieren und wenn man keine Lösung findet, kann man doch auch mit einem Rechtsstreit enden.

    Laura Heimisch Okt 9, 2018
    Antworten
  • Felix Schluck
    Okt 10, 2018

    Wie verhält sich das denn, wenn ein Eigentümer etwa einen halben Meter des Nachbargrundstücks „annektiert“ und da entlang einen Weg um sein Haus pflastert und der Nachbar sein Grundstück brav ab der Pflasterung mit einer Mauer befestigt. Hat der Nachbar Anspruch auf Entschädigung, wenn das nachträglich raus kommt?
    Und wenn der selbe Eigentümer auf der anderen Seite des Hauses seinen Bauschutt am Hang aufschüttet und dadurch seinen eigenen Garten in öffentlichen Raum „vergrößert“ – mit welchen Folgen hat er zu rechnen? Wie sieht das die Gemeinde in der Regel?

    Felix Schluck Okt 10, 2018
    Antworten
    • Okt 19, 2018

      Hallo Felix,

      ja selbstverständlich ist dies eine Überbauung des eigenen Grundstücks.
      Wenn der Nachbar dein Grundstück überbaut muss er das wieder abreißen/rückbauen, dir das Grundstück abkaufen oder Dir eine Miete dafür zahlen.

      Ist aber immer eine individuelle Absprache.

      Martin Bloch Okt 19, 2018
  • Nov 20, 2018

    Danke für nützliche Tipps! Mein Onkel hat den Hausverkauf geplant http://www.vermessungsbuero-foerste.de/Dank der fachlich durchgeführten Liegenschaftsvermessung stieg auch der Preis, was ihm eine große Freude brachte:) Das Geld reichte für eine neue Wohnung in der Nähe zu seinen Kindern. Den Rest hat er den Enkelkindern zum Studium geschenkt:) Danke für rechtzeitige Hilfe!

    helga Nov 20, 2018
    Antworten
  • Jul 1, 2019

    Wir sind gerade auf der Suche nach einem passenden Grundstück für unser Haus. Gut zu wissen, dass man eine Grundstücksvermessung mindestens zweimal machen soll. Ich werde mich auch danach erkundigen, ob man die Abweichungen schon bei der ersten Vermessung feststellen soll.

    Heike Jul 1, 2019
    Antworten

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