Neues aus dem Makleralltag: falsche Wohnfläche beim Hauskauf

Nicht nur beruflich, auch im Freundeskreis werde ich gefragt, wenn es um Themen rund um Hauskauf, Mieten und Verkaufen geht – in diesem Fall speziell zur Einwertung der Immobilie. Die Traumimmobilie wurde mit 120 m² Wohnfläche zu einem sehr niedrigen Kaufpreis angeboten. Auf den ersten Blick ein sehr interessantes Objekt. Bei genauerer Betrachtung des Grundrisses ging die Rechnung der Quadratmeter jedoch nicht auf: Der Unterschied lag bei 15 m². Doch was tun, wenn die Quadratmeterzahl unterschiedlich scheint? Wo kann man nachweisbar nachsehen, welche Fläche beispielsweise eine Wohnung hat?

Wohnfläche durch entsprechende Dokumente ermitteln

Mögliche Anhaltspunkte wären die Nebenkostenabrechnung, eine Wohnflächenberechnung in der Teilungserklärung oder auch die Grundakte im Grundbuch. Eine Nebenkostenabrechnung sollte jeder Verkäufer schnell zur Hand haben, auch einige Hausverwaltungen weisen in der Nebenkostenabrechnung die Wohnfläche aus. Eine weitere Möglichkeit bietet die sogenannte Teilungserklärung, welche meist die Wohnflächenberechnung enthält. Diese ist in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und sollte jedem Eigentümer vorliegen. Im Dokument ist das gemeinschaftliche Eigentum einer Immobilie geregelt, sowie die Aufteilung des vorhandenen Grundstücks samt Gebäude in Miteigentumsanteile. Hier wird auch die Quadratmeterzahl festgehalten.

Wohnfläche in der Grundakte finden

Wenn eine Teilungserklärung nicht vorliegt oder eine Wohnflächenberechnung nicht aufgeführt wird, lohnt sich ein Blick in die Grundakte im Grundbuch. Damit wird eine speziell angelegte Akte (auch Stammakte genannt) bezeichnet, die parallel zum Grundbuch besteht. Sie enthält alle Urkunden und Dokumente, die mit einem dazugehörigen Grundbuch eines bestimmten Grundstückes in Verbindung stehen (§ 10, 12 GBO; § 24 GBO). Die Urkunden, auf deren Grundlage Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden, müssen gemäß § 10 GBO vom Grundbuchamt in dieser Grundakte des Grundstücks aufbewahrt werden. Die Grundakte beinhaltet auch die oben bereits angesprochene Teilungserklärung. Zurück zu unserem Fall – alle existierenden Dokumente wurden gesichtet, mit folgendem wenig zufriedenstellendem Ergebnis: Die drei Dokumente (Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung und Grundriss) erhielten drei verschiedene Quadratmeterzahlen. Wie kann es zu solchen Unterschieden kommen?

Wohnraumumgestaltung führt zu neuen Quadratmeterangaben

Aus persönliche Gesprächen wurde schließlich klar: Durch aufwändige Renovierungsmaßnahmen änderte sich die Wohnfläche. Die „neue“ Größe wurde für den Grundriss geschätzt und nicht in die entsprechenden Dokumente übertragen. Der Unterschied zur Teilungserklärung belief sich auf knappe 10 Prozent – was schon ein kleines Zimmer darstellen kann.

Tipp: Neuberechnung der Wohnfläche

Unser Tipp: Steht beispielweise ein Dachausbau oder eine andere größere Umbaumaßnahme bevor, ändert sich auch die Wohnfläche – um sicher zu gehen, lassen Sie die Wohnung am besten neu vermessen. Ein Experte kann die Fläche neu berechnen, befugt sind ausgewiesene Sachverständige, beispielsweise Vermessungsingenieure. Wenn Sie sich beim Wohnungsverkauf bzw. Hausverkauf für Martin Bloch Immobilien entscheiden, ist die zeichnerische Umsetzung des neuen Grundrisses inklusive.

Wohnfläche berechnen lassen

Nachdem die Gründe für die unterschiedlichen Angaben klar waren, wurde im Anschluss eine professionelle Vermessung durchgeführt. So konnte jeder auf verlässliche Angaben bauen und einem einwandfreien Verkauf stand nichts mehr im Wege: Der Kaufpreis blieb zwar bei geringerer Wohnfläche gleich, doch auch bei geringerer Rendite war die Immobilie immer noch wirtschaftlich und wechselte mit aktualisierter Wohnfläche zur Zufriedenheit aller den Besitzer.

Haben Sie Fragen zur Wohnflächenberechnung oder benötigen Sie weitere Informationen? Kommentieren Sie einfach, oder schreiben Sie mir direkt eine Nachricht. Gerne stehe ich Ihnen mit Tipps und Know-how zur Seite.

2 Responses

  • Dez 14, 2016

    Hallo,

    vielen Dank für den guten Beitrag! Wenn ich als Mieter die Wohnfläche neu vermessen möchte ,weil ich den Angaben des Mieters nicht traue und mir einen Sachverständigen dafür hole. Dieser stellt fest, dass die Quadratmeterzahl 5-10 Quadratmeter kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Wer muss das Honorar für den Sachverständiger zahlen?
    Viele Grüße

    Daniela Dez 14, 2016
    Antworten
    • Feb 9, 2017

      Hallo Daniela,

      vielen Dank für deinen Beitrag. Bitte entschuldige die späte Rückmeldung.

      Zuerst musst du selbst den Sachverständigen beauftragen. Sollte sich danach wirklich herausstellen, dass die Wohnfläche erheblich abweicht können die Kosten durchaus auf den Vermieter abgewälzt werden.

      Da in diese Fälle allerdings immer Einzelfallentscheidungen sind, wird sich darum dann vermutlich auch dein Anwalt oder das Gericht kümmern.
      Falls du im Raum Augsburg/München wohnst kann ich Dir gerne einen guten Sachverständigen empfehlen. Melde dich bei Fragen am besten unter mb@martinbloch.de

      Viele Grüße

      Martin Bloch Feb 9, 2017

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